一、上海房市概况

上海房价自１９９８年以来快速上升。当时住宅的平均销售价只有３０２６元／
平方米，但是到了２００４年底，已经到了５５００元／平方米，其中，静安、长宁、
徐汇、虹口等６个中心城区的平均价格均超过１００００元／平方米，其他次中心区
均价也超过８０００元／平方米。特别是从２００２年开始，房价急速飚升，尤其是
２００３年和２００４年房价涨幅每年都超过３０％。但是２００５年以来，上海房
价只涨不跌的神话已被打破。官方也公开表示，上海的房价进入了下行通道——在７月
２０日上海市政府新闻发布会上，上海市统计局局长潘建新表示，“上海房地产价格
过快上涨的势头已得到遏制，上半年商品住宅销售价格涨幅趋缓，近期价格小幅下降。”

根据２００５年５月中旬的实地调查，上海房市呈现出以下几种现象：

第一，二手房挂牌虽多，但成交量很少。２００５年３月以来，平均每月挂牌量
增加２０％到３０％，但成交量却日益减少，有些没有名气的小中介公司出现了成交
量为零的现象。买卖双方均停滞不前。

第二，少量房价出现“抛售”现象。有些资金实力不济的开发商开始低价销售，以
期资金套现。更有些拥有好几套房子的人，低价卖出一两套来巩固其他房屋的按揭，
另外，就是由于春节前房价的不合理上升，“抛售”正是挤出原来房价的部分水分。

第三，低价出售的大多为入住率低的楼盘，由于政策的变动，导致有些投资者心
理预期的变化，一部分人就低价抛售了。相对而言，入住率高的楼盘抗跌性强。这主
要是因为一般入住率低的楼盘中的大多数房屋均由信息获得较快的投资者所有，而那
些真正需要买房居住的人往往没有机会从开发商手中买到房子。

第四，成交量急剧萎缩，中小房产中介公司面临倒闭。

第五，新楼盘成交量与价格也在萎缩，开发商也进入观望状态，很多已封顶的房
子，开发商也不愿意出售。

二、政府政策对房价走势的影响分析

是什么原因导致居高不下的上海房价突然有所回落呢？去年开始，国家对上海过
热的房市采取了一系列调控措施，但主要是针对开发商的，而２００５年出台的政策
调控抑制的主要是需求，特别是带有投资性质的需求。先让我们回顾一下２００５年
政府出台的调控措施：

３月７日，上海对居住不满一年的住房转让征收５．５％的差价税。

３月１７日，央行加息。

３月中旬，国家外汇管理局局长郭树清表示，遏制外汇炒楼。

３月１９日，上海规定，凡是到政府主办的公共网络交易平台上挂牌出售的二手
房，都将受到最高限价的约束，超出咨询价格１０％的房源信息将不予挂牌。

３月２６日，国务院下发《关干切实稳定住房价格的通知》，首次以行政问责制
的形式对房价进行调控。

３月２８日，上海银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，
上海１６家中资银行约定，提高第二套贷款购房的首付比例，对第３套及以上货款大
幅度提高首付款比例，并实行货款利率上浮。

３月３０日，上海３家房地产公司因为签订虚假定金合同、违规炒商品房被判罚
出局，房地产开发资质到期被注销。

４月初，银监会选择天津，沈阳、上海、南京、杭州。宁波、青岛、重庆８个城
市，对４家国有商业银行和１２家股份制商业银行的房地产贷款情况进行调查。

４月２日，上海市政府宣布将打击１４种房地产违规的不法行为。

４月６日，上海商业银行禁止转按揭。

４月１７日，上海查处房地产经销商发布虚假信息蓄意哄抬房价第三案，最高罚
款虽然仅２０万元，但已达到现行处罚量度上限。

４月２０日，上海专项整治重点围绕打击投机炒作和哄抬住房价格的十种行为。

４月２８日，国务院新八条下发。

５月１１日，建设部，发展改革委。财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、
银监会七部门发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

６月１日，执行全额征收营业税的房产交易新政策：对个人购买住房不足两年转
手交易的，销售时按期取得的售房收入全额征收营业税。

在以上这些政策中，影响最大的不是转让时税费的变化，而是上海银行按揭的变
化：限制转按揭以及加强按揭审核。转按揭不能做，上家就必须还清银行的钱才能出
手，增加了出售的周期和难度；另一方面，上海银行对按揭审核越来越严．导致放贷
率越来越低，也阻止了交易；目前，在上海，个人购房按揭要提供完税凭证等，调查
程序也越来越严格。

正是由于这些政策的频频出台，使得原来一路攀升的房价有所回落，买卖双方都
进入互相胶着的观望状态。买方在等待房价的继续下跌，而无现金流问题的卖方也不
急子脱手。相反，那些资金周转不利的卖家为了及时套现，就开始降价出售，从而导
致了上文提到的那些现象。

而根据世界各地房地产市场调整的普遍过程来看，调整会经过三个时期。第一时
期，价格微跌，成交量大降；第二时期价格急跌，成交量进一步放大；第三时期，炒
作者基本都已出售房屋，价格下降开始放缓，同时成交量也开始减少。不过由干买方
并不活跃，观望依然盛行，市场基本处子做底状态。目前上海整体经济来说都会产生
重大的影响。因为我们要注意到，上海楼价疯涨，吸引了一批又一批海外热钱，大量
居民储蓄和银行按揭贷款也进入了上海房地产，如果政府过度打压会对金融稳定和社
会安定不利，何况上海楼价急跌必然对全国房地产造成冲击。上海房地产直接和间接
地拉动１／４的上海ＧＤＰ增长，而上海占全国ＧＤＰ的比例是５．５％。如果上海
楼市出现大乱，对全国经济可能带来的负面影响将远不止此数。房地产对钢铁、材料、
金融、家电／家具、法律和中介等许多领域均有重大折拉动效应。然而熊市一旦形成，
房价是否会随着政府指挥捧走就很难说了。上海近来的房地产成产中，投资客已经成
为主体，这批人没有非在上海居住不可的刚性限制。如果价格看跌，他们的需求可以
推后，甚至消失，于是供求失衡可能加剧，导致价格进一步滑落。

所以，当前宏观调控的主要方向应是避免市场的大起大落，调控的措施应以经济
手段为主，辅之以必要的行政手段。调控的重点应当是解决上面提到的主要问题和突
出矛盾。对此，一是要通过综合措施切实改变房价持续上涨偏快、涨幅过大的状况，
使房价相对稳定或小步攀升；二是要坚决杜绝过度投机的行为，铲除市场过度炒作的
条件和氛围；三是要对中低收入家庭给予一定的政策倾斜，使他们改善住房的愿望能
够得到更好的实现。

三、对未来５年上海房价总体趋势的预测

笔者认为，虽然２００５年上海房价很难大幅回升，但从长远看，２００６－２
０１０年间，上海的商品房价格还将保持在一个平稳上升的通道之中。其间会有波动，
但幅度不会很大。主要原因有以下几点：

第一，２０１０年世博会的举办，将会拉动上海新一轮的城市建设。按照举办世
博会的计划，仅世博会园区建设就要直接投资３０亿美元。由此带动的经济发展项目、
城市改造项目，就达１Ｓ０—３００亿美元的投资。世博会效应产生的动拆迁量及房
地产开发项目，只会走高，不会走低。

第二，城市化的进程也将拉动上海房地产业的发展。目前上海城市化水平为６５
％，到２０１０年要达到８０％。这就意味着不仅中心城区不断扩张，市郊城镇建设
步伐也不断加快。到了２０１０年，无论是城市人口还是城市面积，都将进一步扩大，
这将给房地产开发带来巨大的商机。

第三，上海作为中国最发达的经济中心之一，人均住房面积却远远落后于其他发
达地区，随着经济的发展和市民收入的提高，市民的购房能力会进一步增强。根据市
政府的计划，上海人均ＧＤＰ在２００７年确保７５００美元，力争达到８０００美
元，这必将推动上海房地产市场的良好发展。

第四，上海住宅已从福利型阶段，跨入了改善型、投资型的发展阶段。根据经济
发展、城市建设以及人民生活水平的趋势预测，２００６—２０１０年，上海的住宅
需求约在８５００７—９３００７平方米之间。其中家庭改善需求占５３％，城市动
迁安置需求占２１％，投资型购房需求占８％。今后５年，每年住宅需求约１８５０
７—２０００７平方米，需求数量仍然很大。

随着上海经济的不断发展，住房制度经过几十年的演变，已经改变了过去福利分
房的旧体制，城市化、商品化将成为解决住房问题的根本途径。只要商品房涨幅不要
过大，从总体上来看还是利大于弊的。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够
从中直接受益。所以，在适当的时候政府进行一些必要的调控，上海房地产业的发展
不但不会受到抑制，相反还将有助于更好地推动其他相关产业的发展，并由此改善人
民的生活水平。