“２００５年下半年北京楼市预测会”参会嘉宾

１　北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰

２　伟业房地产经纪有限公司总经理徐斌

３　北京思源宏业房地产经纪有限公司总经理李国平

４　北京协城房地产经纪有限公司总经理王晓航

５　北京金网络房地产经纪有限公司副总经理杨强宏

６　世邦魏理仕环球研究部经理王仁兰

７　戴德梁行泛城（中国）综合住宅服务助理董事岳锋钢

受年初以来政策调控影响，北京购房者和房地产业均处在不同的观望状态。加之
一些具体调控措施的落实，市场操作和发展均出现波动。市场真实状况如何？未来走
势如何？会呈现出哪些特点？成为众多关心北京楼市人们心中的疑问。

在调控进行一段时间之后，影响市场判断的“尘埃”开始逐渐落定；在此阶段，
新地产编辑部邀请北京七大专业机构的资深专家，共同研讨，旨在拨开市场迷雾，给
市场提供相对明确的结论。

部分区域、部分类型住宅价格下半年有大幅度上涨的可能

对于房地产企业和购房者最为关注的住宅市场走势，参会嘉宾的认识存在共识。
部分区域以及部分类型住宅产品价格，有望在２００５年三四季度出现较大幅度上涨；
如果出现延迟，价格上涨将在２００６年年初得以充分体现。

归纳而言，北京住宅主流产品的供求关系在调控政策影响下，处于供小于求的局
面。虽然当前购房者在调控政策影响下，对房价下降寄予很大期望。但北京主流住宅
市场在土地供应减少、新盘量减少和楼盘开盘延迟的作用下，供应小于需求的格局在
中短期内基本成型。加之北京楼市的需求是以自用型、改善型为主，投资型置业蛰伏，
投机购房所占市场比例很小，市场整体发展健康，需求旺盛。供求关系在未来市场发
展中，将逐渐发挥主导作用。

近一时期北京楼市的现实情况是，市场交易氛围虽有所降温，但房价仍在维持真
实的上涨。市场观望房价下降的预期，在得不到市场支持的情况下，将逐渐衰弱和结
束，供小于求的局面，终将在房价涨幅中体现。

在调控背景下，保守预测房价走势格局：房价稳步上涨，部分区域涨幅较大，个
别投资炒房严重的项目将继续遭遇困难。同时，部分区域部分住宅产品价格出现较大
幅度上涨的可能性存在。

市场阶段性调整即将结束

宏观调控政策对于北京、上海楼市产生的效果存在很大不同，宏观调控对于北京
楼市的效果温和，并且有利于促进市场更加健康发展。如上文所述，主流住宅产品在
供小于求和需求积累的“堤坝效应”下，价格杠杆将促使市场活力恢复，北京住宅市
场阶段性调整将基本结束。

２００５年上半年住宅新供应项目萎缩明显。开发企业受市场观望情绪、政策避
险考虑，以及拆迁政策、土地政策、金融政策影响显著，开发投资的延续性受阻。同
时，与新房供应减少和市场观望相伴随，交易量在５月、６月显著下降。

预计２００５年下半年，在市场供求关系调整主导作用下，住宅主流市场的阶段
性调整将基本结束。新盘供应将明显增加，交易量将较上半年会有大幅度增加，尤其
是８０００元以下的销售项目，估计会有不错的市场业绩。

对新房供应量增长的阶段性，目前很多人关心——２００５年下半年供应量增加
多？还是明年增加多？参会嘉宾认为，目前看来，按有效供应，２００６年初供应量
增加会比较明显。

商业地产进入预警阶段

参会嘉宾对于北京商业营业用房的市场状况和开发模式，或清晰、直接发表了预
警，或表示了深度的担忧。

２００５年上半年，商业营业用房新开工面积７９万平方米，同比增长８７．４
％；而同期，住宅和写字楼新开工面积都同比减少近３０％。商业营业用房上半年空
置面积比去年同期增加１３３％；商业营业用房销售价格同期下降８．８％。商业地
产市场前景令人担忧。

专家预计，２００５年下半年，商业地产空置率将持续增加；空置率带动租金下
降会比较明显，近而影响到价格下降。虽然目前商业地产还是市场热点，但从２００
５年下半年到２００６年，将面临非常严峻的局面。

对置业投资者而言，“第五大道”、“巨库”的前例，已经给市场造成阴影；对
于商业地产开发商而言，面临的市场压力会更大，商业地产模式有待改变。

参会嘉宾建议，目前银行对商业地产项目的开发贷款和按揭贷款一律严格控制，
在售项目大多面临租售和招商两难考验。后市发展最重要的是多方合作空间的最佳配
合问题，需要一个大资源整合的方式经营商业地产。

写字楼投资价值回归值得期待

参会嘉宾判断：在供大于求的压力下，北京写字楼市场已经低迷了较长时间，价
格上已经绝对没有泡沫，写字楼价值被明显低估。在写字楼低迷状况与投资价值出现
倒挂的情况下，投资价值回归值得期待。

出现这种局面的原因，在于供应快速增加，目前北京写字楼空置率保持在３８．
９％；写字楼销售前景比较严峻。从目前统计看，上半年写字楼销售以大宗购买为主，
散售比例不大，而且主要集中在传统的商业区。同时，市场上还有大量在建、在售的
区域性写字楼，这部分由于供应量过大，市场压力比较大。

但在写字楼租赁市场方面，从去年年底开始，，由于一些公司搬迁计划，写字楼
租赁市场非常活跃。这其中有两个原因：一是目前ＣＢＤ、金融街优质写字楼供应量
增多，特别是东部地区新增的供应，给跨国公司扩张提供了可以选择的面积。二是在
可选择优秀项目增多，以及企业成本控制的考虑下，很多跨国公司、大型企业，希望
在项目早期，与写字楼业主、顾问公司洽谈写字楼搬迁计划。公司搬迁计划活跃，为
有竞争力的写字楼项目提供了市场租赁机会。

土地价格持续上升态势及“好地难求”

２００５年上半年土地供应具有非常强的紧缩特点，全市公开土地供应仅１９宗，
近６３公顷。

７月１９日，《北京市２００５年度土地供应计划安排评价标准（试行）》出台，
其中包括：今年东、西、北四环路以内、南三环路及其延长线与四环交界以内不新增
经济适用住房项目建设用地供应；二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应；
商务中心区、中关村高科技园区内的规划产业用地区，不新增酒店、高档公寓、高档
写字楼、商业设施、物流中心项目的建设用地供应。此外，符合土地集约利用指标的
优势产业用地，应向开发区（园区）集中。

“２００５年北京供地计划”与其２０２０年的政府规划紧密相连，优先发展通
州、亦庄等新城明确体现，目前四环内根据政府公告已无规划用地，土地供应郊区化
正在加快。

早前“８·３１”过关的很多土地，按计划应该在今年转化为商品房供应，但因
为拆迁等各方面原因，入市时间延缓。从总体来看，整个土地成本呈持续上升态势。
现在开发商推出的项目，土地是过去拿到的，但在确定商品房售价时，会以现有市场
成本来衡量确定土地成本摊入房价。

日前，清河地块拍卖结束，目前土地市场的特点更加显著：今后资金将成为企业
拿地的最关键因素。

土地供应计划和市场制度方面，在土地供应体系中，价格目标仍是主要导向。政
府需要考虑是要多赚钱，还是维护房地产市场的健康发展，以及如何处理土地供应与
宏观调控之间的关系等问题。在这种情况下，如何控制土地供应量，进行土地价格方
面的研究，仍非常有待加强。上述问题不能尽快解决，就会导致下一阶段市场波动性
加大，这种波动性会比以前更加明显，对市场的发展非常不利。

外资倾心北京优秀写字楼、商业地产项目

参会的北京几大代理顾问公司均表示，近期接受外资投资机构询问显著增多，北
京房地产市场现在受到越来越外国投资机构青睐，外资投资热情高涨。

不过，外资在住宅方面能找到合作的机会不是很多。一方面住宅开发资金可以短
进短出的，国内开发商能自己解决资金问题。另一方面，国内开发商持有的优秀住宅
项目不太愿意和外资合作，分享利润。

同时，外资感兴趣的物业类型，以写字楼、商业地产、酒店等长期经营持有性物
业为主。但目前很多商业地产和写字楼项目，与外资的要求有一定距离。比如商业方
面，外资希望项目产权不是分割的。国内开发商需要以长期眼光设计项目开发，与外
资合作。

从房地产业界与外资投资机构接触的情况看，外资对政策的变化非常敏感，投资
行为也非常谨慎。这些希望进入市场的外资机构资金量非常大的，但是他们对国内房
地产市场，现在仍是初步地考察。外资机构会把中国房地产市场作为资产包的一个小
部分，来平衡资产包的风险，获得稳定的收益。

北京楼市快速扩容将进入平台期

对于北京房地产投资能否继续前几年的高增长态势。与会专家认为，可以判断从
现在开始，北京房地产行业和市场容量将进入一个相对平稳的平台阶段。

北京房地产从１９９７年开始市场化以来，８年时间一直在经历市场高速扩容。
这个阶段最重要的标志是，整个市场容量从２００多万平方米，上涨到３０００多万
平方米。未来，北京房地产市场很可能将进入一个成熟稳定阶段，这种市场现象是任
何行业、企业都存在的生命周期。

北京房地产在今明两年进入一个相对“幸福”的阶段，就是行业比较成熟、稳定，
投资维持在一定规模，市场快速扩容阶段完成，投资增长速度不再像前几年那么快。

房地产行业链条洗牌加速

２００５年整个行业投资增速已经放缓，随着产业格局继续调整，盈利水平降低。

与会专家认为，目前企业融资渠道已经趋向多元化，在整个过程中兼并收购规模
开始升级。以北京本地最大的两家房地产开发商天鸿集团和北京城市开发集团即将合
并为例，目前，两家企业总资产均超过２００亿元，合并后总资产规模将突破４００
亿元，将成为北京房地产市场的“巨无霸”。

目前仅北京产权交易所内部统计显示，近两个月来，有关房地产公司股权转让挂
牌案例已经不下２０起。

８月初，刚好是国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格意见》的第９０天，
有新闻证实，在此期间长春有２００家中介出局、温州有２００家中介注销公司、成
都有超过５００家中介关门……北京地区一些中介也陆续“关门大吉”。

可以说，开发市场的变化，在加速整个产业链条关联企业的优胜劣汰，从而引发
整个产业的洗牌。

人民币升值对地产投机刺激有限

在某种程度上，汇率政策的调整会引发房地产市场的一些投机行为。但是，由于
目前人民币还不是完全可自由兑换货币，对投机的刺激是有限的。

新汇率政策只是中国汇率政策全面改革的第一步，尤其是目前人民币币值仅上升
２％。汇率政策调整对外国投资者非常重要，因为对他们而言，通过投资中国不动产，
借助人民币升值而获利的潜在机会变得更加明显。另外，人民币币值的浮动，也会使
外国投资者在决定是否在中国投资房地产时，将汇率作为考虑的主要因素之一。

进一步来讲，人民币的升值对于第一次进入中国市场的外国投资者来说，进入成
本会相对提高，尽管目前这种提高相对较小。

由于人民币的升值，对跨国公司来说（由于其总部一般以外币核算），在国内租
赁写字楼的租金成本会小幅上升。但是，鉴于北京优质写字楼的需求相对稳定，成本
上升对租赁市场影响很小。

下半年消费者置业信心恢复

在宏观调控开始后，部分购房者预期北京商品房房价会因此而下调。部分潜在购
房者受舆论导向影响，在房价预期上出现较大偏差，甚至出现不合理的判断。

最新调查显示，目前预期房价下调的人群在逐渐减少，房价下调的舆论影响力正
在衰减。预计下半年购房需求受舆论环境的影响将减弱，市场预期渐趋正常。

专家指出，当前市场氛围有点类似２００３年ＳＡＲＳ期间，大家都在憋着、在
观望。延缓一段时间之后，北京楼市基本面没有改变的共识达成后，置业信心将重新
恢复。

同时，恰恰在宏观调控的背景下，北京购房者不仅只关注本地市场，也开始关注
外地、上海楼市。这对于购房者是一种置业教育，这个过程让北京购房者对置业投资
有了新的认识。