二、上海房地产业未来趋势 1、未来产业供需规模 通过模型我们预测，上海未来商品房供需规模为：供给每年约在2000万平方米左右，需求在1700-1800万平方米之间。需求预测模型是建立在对未来经济增长率、人口增长、人均居住面积和外来人口住房需求等指标的基础上的，其中旧区改造需求面积达600-700万平方米，改善住房700-800万平方米，外来人士200-300万平方米，非居住商品房(厂房、办公楼、商铺和综合楼)100-200万平方米。未来上海商品房供需规模预测 单位：万平方米------------------------------------------- 2003年 2004年 2005年 2006年-------------------------------------------需求量 1800 1825 1850 1750供应量 2100 2000 2000 1900------------------------------------------- 2、中档价位产品地位将不断提升 自2000年以来，每平方米3000元以下的商品房市场交易比重不断下降，2002年9月份时，其市场占有率仅为16％；而每平方米5000元到7000元的中档价位商品房市场比重由2000年的9.19％上升到20.10％，逐渐成为市场重要组成成份；而每平方米价格大于7000元的高档商品房比重也呈现不断上升的势头，2002年9月其市场比重已经达到8.6％。 上海商品房价位变化--------------------------------------------------------价格 2000年 2001年 2002年-------------------------------------------------------->7000元/平方米 2.21％ 3.93％ 8.60％5000-7000元/平方米 9.19％ 12.53％ 20.10％3000-5000元/平方米 46.15％ 55.67％ 55.20％<3000元/平方米 42.45％ 27.87％ 16.00％-------------------------------------------------------- 3、未来高档房供应将呈现自西向东的发展趋势 未来四年中，高档房(单价7000元／平方米以上)未来供应量充裕，市场竞争激烈。集中供应区域有自西向东的趋势，传统的西区已经较为成熟，未来热点地区将伴随着大规模旧区改造、黄浦江和苏州河改造而涌现。其中黄浦和浦东将成为未来高档房发展的重要区域。 未来上海高档商品房供应区域预测 单位：万平方米 4、未来顶级住宅供应趋势 在顶级房(单价大于10000元／平方米)市场未来的供应中，未来三年中，每平方米14000元到18000元左右的顶级住宅供给相对较少，市场比重为20％；而每平方米为10000元到14000元的市场竞争将非常激烈，市场风险加大。 未来上海高档商品房供应价位段结构预测---------------------------- 价格 比例(％)----------------------------10000-14000 57％14000-18000 20％>18000 23％---------------------------- 非常值得一提的是，处于金字塔尖顶的顶级物业(单价大于18000元／平方米)将有较大发展机会，一则由于地段优势的不可复制性，未来这样优质地段将越来越少，市场承受能力强；二则随着上海经济的蓬勃发展，这样的顶级物业将受到更多的海外人士青睐，市场前景看好。 5、住宅面积发展趋势：呈现“大大小小”态势 目前，面积超过150平方米的大房型住宅和小于70平方米的小房型住宅在市场成交比重均有上升态势。其中，“大大”原因在于，处于特殊景观的项目适应了海外和高层次客户的需求，故意采用了大房型的设计，同时外省市和海外置业者比重上升(2002年9月，海外置业者和外地置业者购买的7000元／平方米以上住宅分别占市场的22.7％和30.9％)，他们对大房型的需求较高；“小小”原因在于，年轻置业者有上升趋势，他们需要总价不高但相对地段较好的物业，小房型成为他们的首选；同时，市场中大量的投资者开始出现，小房型由于容易出租，成本较低而受到投资者青睐。 上海住宅面积结构变化--------------------------------------------------- 2002年1-9月 2001年 2000年---------------------------------------------------<70平方米 5.90％ 2.36％ 3.63％70-100平方米 24.30％ 27.67％ 32.14％100-150平方米 55.30％ 57.08％ 51.80％>150平方米 14.50％ 12.87％ 11.97％--------------------------------------------------- 6、装修房成为市场发展趋势 上海市房地产交易中心数据统计，2001年上海全装修房的交易量仅占总住宅市场成交量的2.8％；近几年，消费者对装修房需求呈现逐年上升的态势，我行2002年市场调研数据显示，客户对于装修房的市场需求量却占整个市场需求的54.1％，其中全装修的选择为24％，显示市场趋势。 上海历年消费者对装修房的需求变化---------------------------------------------------------------------- 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年----------------------------------------------------------------------需要毛坯交付需要装修交付 24.94％ 35.09％ 32.55％ 48.40％ 54.10％(含初装修及菜单式装修)---------------------------------------------------------------------- 7、品质发展 物业品质发展有装修向装饰发展的趋势。强调个性化，软装饰，比如顾戴路某项目。同时，物业品质发展呈现软件化发展方向。比如，引入新颖的、具有知名品牌知名度的服务设施；在物业管理中引入个性化和具有亲和力的服务项目。物业品质发展也呈现紧跟IT业发展的趋势，将最新的技术引入小区服务项目中，如Smart-home，高智能保安系统，网络休闲娱乐系统，电子化社区等。 香港二手房市场主体----------------------------------------------------- 1999年 2000年 2001年 2002年1H-----------------------------------------------------二手房 68.34％ 66.60％ 65.35％ 64.23％新房 31.66％ 33.40％ 34.65％ 35.77％----------------------------------------------------- 8、二手房市场将逐渐成为市场主体 目前，上海二手房市场比重呈现增长态势，根据香港及其他发达城市的经验，随着市场的成熟，上海二手房将成为市场主体。 上海二手房市场发展趋势预测---------------------------------------------------------------------- 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年----------------------------------------------------------------------二手房 41％ 45％ 48％ 51％ 54％ 57％ 60％新房 59％ 55％ 52％ 49％ 46％ 43％ 40％---------------------------------------------------------------------- 目前金融政策的支持将推动上海二手房市场的发展： 第一，可申请多种贷款方式；第二，非上海人员也可按揭贷款买二手房；第三，贷款额度由房价50％调整为70％，期限由10年调整为15年。这些政策有力的推动了上海二手房市场的发展。　　根据我们统计模型，按照目前发展速度，预计２００５年二手房市场将与一手房市场持平，以后将逐渐成为市场主体。　　三、目前投资热点　　１、四大投资概念　　第一概念：浦江开发概念。２００２年１月１０日，上海宣布启动黄浦江两岸综合开发工程，前后总投资将超过１０００亿元，共分为杨浦大桥、上海船厂——北外滩、十六铺——东昌路、南浦大桥等四个区域，全力打造一条“东方的塞纳河”。其中，杨浦大桥地区占地１．９９平方公里，将建成特色居住区；北外滩和上海船厂地区占地１．０６平方公里，该区域将建成中央商务区；十六铺和东昌路地区即将被建设为高档商贸区，占地０．３５平方公里；卢浦大桥地区为世博会会址，未来将建设成为世博园，占地３．４３平方公里。未来浦江两岸将新建９００万平方米住宅，其中杨浦大桥地区为中高档住宅区，北外滩、上海船厂地区为顶级住宅区，董家渡地区为高档住宅区，世博园周边地区为顶级和高档住宅区。　　通过浦江的整体改造，将形成上海未来顶级和高档住宅的集中区和发祥地，未来有较大的升值潜力。　　第二概念：世博会概念。世博会规划会址位于南浦大桥和卢浦大桥之间，由浦西和浦东两部分组成。浦西片：北靠董家渡路，南至卢浦大桥，东起黄浦江，西缘中山南路和半凇园路；浦东片：北靠塘桥新路，南至白莲泾，东起浦东南路，西缘黄浦江。整个世博会规划总用地４００公顷，其中世博园区域（即购票入内区域）总面积为３１０公顷，其中浦东２６０公顷，浦西５０公顷。世博会园区的建设必将拉动周边区域的房地产升值，世博消息传出后，目前周边楼盘价格均有１０％左右的升幅。　第三概念：市政概念。至２００６年，上海将新建成轨道交通１８１．４公里，初步建成集地铁、轻轨、磁浮于一体，“十字加环”和多向辐射相结合的大都市轨道交通网络骨架。重大工程的举行将推动周边地区物业的升值。如卢浦大桥的建成将推动周边地区如三林镇、浦江镇的物业升值。　　第四概念：传统市中心概念。由于市中心未来供应量逐渐减少，且配套设施齐全，文化氛围悠久，深受海外人士欢迎。热点地区有静安、卢湾和徐汇。　　２、三大投资热点物业　　第一热点物业：产权式酒店公寓，目前售价在６０００－９０００元／平方米，租金为２０００－４０００元／套·月，投资回报率为１０－１５％左右，目前是市场投资热点物业之一。　　第二热点物业：商铺，目前售价在１００００－２００００元／平方米，为住宅的１．５－２倍左右，租金水平为５－８元／平方米·天，投资回报率为１０％左右。　　第三热点物业：老洋房。主要区域为卢湾、徐汇、长宁和静安，目前售价２００００－４００００元／平方米，租金在６０００美元左右；年投资回报率在６－１０％左右。　　四、风险提示与建议　　上海房地产市场总体向好，但应注意发展中存在的潜在风险。未来几年价位在８０００－１２０００元／平方米的高档房竞争非常激烈；另外，别墅市场竞争也日趋白热化，产品竞争必须依托差异化定位。当然，处于金字塔尖顶的顶级物业仍有较大市场机会。　　建议开发商和消费者要把握房地产市场向好的总体大势，紧跟市政府重点工程规划区域，利用好发展时机，并及时规避潜在风险。